L'essentiel à savoir sur la Loi Alur
La Loi Alur a marqué un tournant significatif dans le paysage législatif français notamment en termes d'urbanisme et de logement. Promulguée en 2014, son objectif premier était de réformer le marché du logement en France notamment en matière de location de biens immobiliers.
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Qu'est-ce que la Loi Alur ?
La Loi Alur connue aussi sous le nom de la Loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové a été promulguée en 2014. L'objectif majeur de cette loi est de réglementer le marché de l'immobilier en favorisant l'accès à la location d'un logement abordable et digne notamment dans les zones tendues. Elle vient encadrer les interactions entre les spécialistes de l'immobilier, les locataires et les propriétaires.
Le locataire est remis alors au centre de cette loi avec plusieurs éléments comme :
- la création d'un contrat type pour les bails ;
- la prolongation de la trêve hivernale ;
- la diminution du délais de préavis ;
- l'encadrement général des loyers.
Le propriétaire est aussi protégé par la Loi Alur grâce à la garantie des loyers impayés dans des situations précises.
Bien que moins connu, la loi Alur a aussi eu un impact important sur les transactions immobilières de type vente avec l'obligation d'ajouter des documents au compromis de vente tels que :
- les documents qui attestent de la propriété du bien notamment la taxe foncière et le titre propriété ;
- les documents attestant de la situation personnelle du vendeur comme le livret de famille ou son adresse par exemple ;
- le diagnostic Loi Carrez qui vient appuyer la mesure précise de la superficie du bien à la vente :
- les documents qui indiquent si des travaux ont été mis en place dans le logement ;
- le DDT (Dossier de Diagnostic Technique) qui est le recueil de tous les diagnostics obligatoires qui viennent évaluer l'état du bien.
La Loi Alur est alors un des piliers du secteur immobilier.
Qu'implique la Loi Alur ?
La Loi Alur vient mettre en place plusieurs actions pour venir réguler le secteur de l'immobilier.
Encadrer les loyers
Dans les zones tendues, la Loi Alur vient appliquer des plafonds pour les loyers via un Observatoire Local des Loyers dont les données apportera des indicateurs de loyers dépendant du type de logement et de leur emplacement au Préfet du Département.
Le premier indicateur est le loyer médian de référence qui est calculé sur tous les loyers. Le second est le loyer médian de référence majoré qui vient imposer la limite au maximum que le propriétaire peut imposer au locataire, il est calculé après l'addition de 20 % au loyer de référence médian.
Le troisième loyer médian de référence est minoré et se présente comme inférieur au loyer médian de 30 % sous lequel le propriétaire peut alors faire une requête de réévaluation du loyer.
Modifier la durée du délai de préavis
Si le locataire souhaite quitter son logement, il doit respecter le délai de préavis, c'est-à-dire qu'il doit prévenir son propriétaire de son souhait de partir et doit rester dans le logement jusqu'à la fin de ce préavis.
Dans la majorité des cas, le délai de préavis est de 3 mois, mais peut être raccourci à 1 mois dans les zones tendues, où il existe un fort déséquilibre entre l'offre et la demande.
Réglementer le renouvellement de bail
En cas de renouvellement du bail, le propriétaire a la possibilité de réévaluer le montant du loyer en respectant cependant les termes définis par le dispositif d'encadrement des loyers compris dans la Loi Alur. La réévaluation du loyer peut se faire alors 6 mois avant le renouvellement du bail si le loyer est moins élevé que le loyer médian minoré par le prorpiétaire. Dans le cas contraire, si le loyer est plus élevé que le loyer médian majoré, le locataire peut alors en demander la diminution, également 6 mois avant le renouvellement du bail.
Fixer le délai de restitution du dépôt de garantie
Le locataire après avoir quitté son domicile a 1 mois pour la restitution du dépôt de garantie si et uniquement si, l'état des lieux correspond à celui de la sortie. En cas de dépassement, une pénalité s'élevant à 10 % du montant du dépôt de garantie peut alors s'appliquer.
Combattre la mise en location de biens indignes et insalubres
Pour lutter contre les dérives de certains bailleurs et propriétaires, la Loi Alur impose l'interdiction aux bailleurs de procéder à l'achat d'un quelqueconque bien immobillier pendant une durée de 5 ans, que ce soit en leur nom propre ou sous le coup d'une autre société si aucun travaux de rénovation n'est mis en place.
La Loi Alur réduit alors le seuil à partir duquel la saisine du juge peut se faire en cas de désignation d'un expert indépendant qui sera d'analyser la copropriété. Il passe alors de 25 % à 15 % des impayés.
Aider les foyers les plus modestes
Pour aider les foyers les plus modestes à payer leur loyer, la Loi Alur a créé la garantie visale, qui est en fait une caution mise en place par Action logement dans le cadre de la location d'un logement.
Les profils concernés par la garantie visale sont :
- les personnes en CDD ;
- les travailleurs en intérim ;
- les étudiants en apprentissage.
Une des conditions est que le loyer ne dépasse pas :
- les 1 300 € par mois pour les personnes en activité et 600 € pour un étudiant dans toute la France ;
- les 1 500 € par mois pour les personnes en activité et 800 € pour un étudiant en Ile-de-France.
Le délai de prescription des impayés en termes de loyer est de 3 ans au lieu de 5 ans auparavant. En cas de loyers en retard, les pénalités autrefois mis en place dans certains contrats de location sont désormais interdites.
Etendre la trève hivernale
C'est la Loi Alur qui a allongé la durée de la trève hivernale, où le propriétaire ne peut pas expulser le locataire au vu de la période de l'hiver qui peut s'avérer compliquée pour trouver un autre logement. Elle commence le 1er novembre et se termine au 31 mars contre le 15 mars auparavant.
Superviser l'activité des copropriétés et des agences immobilières
La formation des agents immobiliers fait partie des changements majeurs engendrés par la Loi Alur avec la création d'un code déontologique et du Conseil National de la Gestion Immobillière.
Les copropriétés quant à elles, doivent être impérativement inscrites sur le Registre Unique National d'Immatriculation des Copropriétés.
Pour chaque bien, les copropriétés doivent mettre en place une fiche récapitulative sur tous les informations relatives aux biens, qui devra accompagner le compromis de vente.
Les annonces immobilières, de leur côté, doivent présenter plusieurs données comme :
- l'identité de la copropriété et le nombre de lots de logements dont elle est la gestionnaire ;
- le montant des charges répertoriées à l'année ;
- si elle est répertoriée comme étant une copropriété présentant des difficultés financières ou de gestion par exemple.
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